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Baugutachter-Leistungen bei der Kontrolle von Baustellen

 
Thema:

Durchführung von bautechnischen Kontrollen bezüglich der Güte und Abmessungen von Bauteilen
sowie der Qualität der Handwerkerleistungen (baubegleitende Qualitätsüberwachung, Baucontrolling).

Umfang: Baustellenbesuch mit kurzem, schriftlichem Bericht über die durchgeführten Kontrollen
sowie Auflistung vorgefundener Mängel, inkl. Fotodokumentation.

Terminierung: Alternative A: Der Bausachverständige besucht die Baustelle im Abstand von 1 oder 2 Wochen.
Vorteil: Bei "Pfusch am Bau" kann sofort reagiert und Gegenmaßnahmen können ergriffen werden.
Nachteil: Kosten für oftmalige Baustellenbegutachtungen.


Alternative B: Der Bausachverständige besucht die Baustelle zu bestimmten Bautenständen. Beispielsweise
- nach Einbau der Stahlbewehrung in der Bodenplatte (vor dem Betonieren);
- nach Herstellung der Abdichtung an den Außenseiten der Kellerwände (vor Verfüllung des Arbeitsraumes mit Erde);
- nach Beendigung der Rohbauarbeiten (vor Verlegung der Dachdeckung);
- nach Montage der Rohinstallation (vor den Innenputz- und Estricharbeiten);
- nach Anbringung der Dampfsperre unter dem Dachgebälk (vor Montage der Gipskartonplatten im Dachgeschoss);
- evtl. während der Auftragung der Feuchtraumabdichtung (vor Verlegung der Fliesen in den Bädern);
- ggf. nach Fertigstellung des Gebäudes (vor der Endabnahme).
Vorteil: Es fallen nur die Kosten für 5 bis 7 Baustellenbegutachtungen an.
Nachteil: Mängel können im Nachhinein oft nur sehr schwer oder gar nicht beseitigt werden.


Grundlagen: - Gesetzliche Regelungen, z.B. Hessische Bauordnung, Energieeinsparverordnung;
- Bauaufsichtlich eingeführte Technische Baubestimmungen, z.B. Eurocodes 1 bis 9;
- Baunormen, z.B. DIN 18195 - Bauwerksabdichtungen, DIN 18202 - Toleranzen im Hochbau;
- VOB Teil C - Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen;
- Baurichtlinien und Merkblätter von Handwerks- und Industrieverbänden sowie Institutionen
(z.B. BEB, DAfStb, DASt, DBV, DVGW, ift, RAL, VDE, VDI, VDZ, WTA, ZDB, ZVDDH, ZVEH, ZVSHK).

Außerdem wäre es zweckmäßig, wenn der Auftraggeber folgende Unterlagen bereitstellen würde:

  • Erlaubnis des Bauherrn, dass die Baustelle vom Baugutachter auf eigene Gefahr betreten werden darf;
  • Baubeschreibung und eventuell Vertrag mit dem Bauträger bzw. der Baufirma;
  • Ausführungszeichnungen des Objektes sowie eventuell die Leistungsverzeichnisse.

Leistungen: Bei der Besichtigung der Baustelle werden hauptsächlich nachfolgende Leistungen durchgeführt, zum Teil nur stichprobenartig:
- Inaugenscheinnahme und Beurteilung der handwerklichen Ausführung der Bauleistungen (z.B. wasserdichte Isolierung des Kellers,
  standsichere Herstellung des Mauerwerks, sturmsichere Verlegung der Dachziegel).
- Visuelle Überprüfung der Beschaffenheit der auf der Baustelle gelagerten Baustoffe (z.B. Aufschrift auf den Verpackungen, Ü- oder CE-Zeichen).
- Zerstörungsfreie Untersuchung der Güte der eingebauten Materialien (z.B. Wärme- und Schallschutzwerte der Wände).
- Zerstörungsfreie Messung der Bauteile in Bezug auf ...
  ... Übereinstimmung der Maße mit dem Bauplan (z.B. lichte Raummaße, Fenster- sowie Türöffnungsmaße);
  ... Einhaltung der zulässigen Toleranzen (z.B. Grenzabweichungen der Wand-Maße, -Winkel, -Ebenheit und -Flucht);
  ... Konformität mit den anerkannten Regeln der Technik (z.B. ausreichendes Gefälle von Rohrleitungen);
  ... Überschreitung des maximal zulässigen, absoluten Feuchtigkeitsgehaltes (z.B. bei Holz und schimmelgefährdeten Bauteilen).

Zusatz-Informationen: Artikel aus der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 29.3.2009 über Möglichkeiten der Vermeidung von Pfusch am Bau.
Artikel aus dem Kredit-Magazin vom 23.6.2009 mit dem Titel: "Wüstenrot rät zur baubegleitenden Qualitätskontrolle".
"Checkliste zur Qualitässicherung der Baustellenorganisation".
Diese Checkliste dient als Leitfaden, wenn zu Beginn des Bauvorhabens eine Besprechung mit dem Bauunternehmer statt findet.
Sie ist eine von über 30 Checklisten, die im Rahmen der Baubegleitung vom Bausachverständigen abgearbeitet werden.

Apropos Bauunternehmer. Falls noch kein Vertrag über Bauleistungen abgeschlossen wurde, ist die Verwendung der kostenfreien Formulare vom
Zentralverband des Deutschen Baugewerbes und von der Haus & Grund Eigentümerschutz-Gemeinschaft empfehlenswert.
Diese Formulare können im Internet unter folgenden Links herunter geladen werden:
www.zdb.de/zdb-cms.nsf/res/HuG-ZDB_Handwerkervertrag_022017.pdf/
www.zdb.de/zdb-cms.nsf/res/HuG-ZDB_Schl%C3%BCsselfertigbauvertrag_022017.pdf/
www.hausundgrund.de/musterbauvertraege.html

Für die Prüfung der Bau- und Leistungsbeschreibung ist die Benutzung nachstehender Hilfen nützlich:
Broschüre über Mindestanforderungen an Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser,
herausgegeben 2007 vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (1,6 MB).
Checkliste zur Auswertung von Bau- und Leistungsbeschreibungen für Ein- und Zweifamilienhäuser,
herausgegeben 2008 vom Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung.

Zum Abschluß einer Baumaßnahme erfolgt die Abnahme der fertiggestellten Bauleistungen.
Die Abnahme bedeutet die körperliche Hinnahme der Leistung des Auftragnehmers (Unternehmer) durch den Auftraggeber (Bauherr),
verbunden mit der Erklärung, dass er das Werk als zumindest im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt.
Bis zur Abnahme trägt der Auftragnehmer die Beweislast dafür, dass die von ihm erbrachten Leistungen mangelfrei und vertragsgemäß sind.
Mit der Abnahme dreht sich die Beweislast zu Lasten des Auftraggebers um.
Ab diesem Zeitpunkt muss er nachweisen, dass die von ihm behaupteten Mängel auch tatsächlich vorhanden sind.
Merkblatt über Dokumente, die bei der Hausabnahme vom Bauträger an den Käufer übergeben werden sollten.
Checkliste über Unterlagen, die bei der Mehrfamilienhaus-Abnahme des Gemeinschaftseigentums vom Bauträger an die Hausgemeinschaft übergeben werden sollten.
Abnahmeprotokoll in Form eines editierbaren PDF-Formulares als Unterstützung bei der Abnahmebegehung.
Abnahme-Checkliste zum Ausfüllen während der Abnahme, um sicher zu gehen, dass bei den Raumbesichtigungen nichts vergessen wird.
Checkliste über Unterlagen, die bei einer Handwerker-Leistung nach VOB/C, dem Auftraggeber nach Beendigung der Arbeiten übergeben werden sollten.

Aktionsradius: Die Baubegleitung wird vorzugsweise im Rhein-Main Gebiet durchgeführt (Großraum Frankfurt, Offenbach, Bad-Homburg, Friedberg, Hanau, Aschaffenburg, Darmstadt, Heppenheim, Groß-Gerau, Mainz, Wiesbaden).

Honorar: Die Vergütung erfolgt nach vorher festgelegtem Aufwand und setzt sich zusammen aus
- der Größe und der Schwierigkeit der zu kontrollierenden Baustelle,
- der Anzahl der Baustellenbesuche sowie
- der Entfernung zwischen Mörfelden-Walldorf (bei Frankfurt a.M.) und der Baustelle.

Preis-Beispiel
(inkl. MwSt):

Insgesamt 5 einstündige Baustellenbesuche während der gesamten Bauzeit bei einem Einfamilienhaus, inkl. Sichtung der Bauvertragsunterlagen sowie Berichterstattungen über die Baustellenbegutachtungen per Email: € 1.000,00
Zuzüglich  
- Fahrtkosten pro gefahrenem km (inkl. Fahrzeitkosten):
€ 1,50
- Stundensatz für zusätzlich beauftragte Ingenieurleistungen: € 80,00

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